相続人が行方不明でも不動産の手続きは可能？手順や注意点をわかりやすく紹介
「不動産を相続したけれど、相続人の一人が行方不明で売却したくても手続きが進まない…」そんな悩みをお持ちではありませんか？相続人全員の同意が必要な不動産売却ですが、行方不明者がいる場合、どう動けばよいのでしょう。本記事では、基本的な課題から最初にやるべき調査、法的な解決手段、さらに追加の方法まで、わかりやすく解説します。複雑だからこそ知っておきたい流れを、順を追って理解していきましょう。
行方不明の相続人がいる場合に不動産を売りたいと考えたときに直面する基本的な課題
不動産を相続した際、売却を検討していても、一人でも行方不明の相続人がいると「相続人全員の同意」が必要な遺産分割協議が成立せず、手続きが停滞します。これは、民法上、法定相続人が複数いる場合、共有状態となる「遺産」に関して、すべての相続人の署名・捺印による合意がなければ協議は無効だからです 。
相続登記が義務化された現代では、協議が進まないことによる影響が深刻化します。2024年4月から相続登記は「3年以内に申請しなければ10万円以下の過料」が科される義務となり、相続登記が滞ることで不動産の売却や担保提供ができず、法的にも手続き的にも大きな支障が生じます 。
加えて、相続登記を怠ると、相続人が増え権利関係が複雑になり、将来的に不動産の管理や処分が困難となります。例えば、相続人の一人が行方不明のまま放置されると、相続登記や売却、さらには融資に対する担保提供にも支障をきたす可能性があります 。
| 課題 | 内容 | 影響 |
|---|---|---|
| 全員の同意が必要 | 行方不明者がいると遺産分割協議が無効 | 相続登記・処分手続きが停止 |
| 相続登記義務化 | 3年以内に登記をしないと過料 | 売却や担保設定が不可に |
| 権利関係の複雑化 | 放置により相続人が雪だるま式に増加 | 将来的な処理が極めて困難 |
まず取り組むべきは「行方不明の相続人の所在調査」
相続人の一人が行方不明の場合、まずはその相続人の所在を可能な限り明らかにすることが重要です。以下に具体的な調査手順をわかりやすく整理しました。
▼ 所在調査の主な方法
| 調査方法 | 内容 | 特徴 |
|---|---|---|
| 戸籍の附票・住民票・除票 | 最後の住所情報を取得し、転居履歴なども確認する | 行政記録に基づく情報で、確度が高い |
| SNSや親族・知人への聞き取り | FacebookやInstagramなどの投稿履歴、知人・親族から情報を得る | 非公式だが新たな手がかりになる可能性がある |
| 外務省の所在調査 | 海外在住が疑われる場合に、在外公館の資料から連絡先を照会 | 行政が行う公的調査で、条件を満たせば有効 |
まず、戸籍の附票や住民票（除票）を取得することで、行方不明の相続人の最後に記録された住所や転居履歴がわかります。これは行政による公的な記録であり、最も信頼性の高い初期調査手段です。
次に、SNSなどのデジタル手段や親族・知人への聞き込みで、非公式ながら見つかるケースもあります。突然の訪問は避け、まずは手紙やSNSを通じた連絡を試みることが望ましいです。
それでも所在が判明しない場合、特に海外在住の可能性がある場合には、外務省の「所在調査」が活用できます。これは三親等以内の親族からの申請により、在外公館の資料をもとに連絡先を調査する行政サービスです。
これらの調査を行っても相続人の所在が明らかにならない場合は、法的手続きを検討する必要があります。次のステップとして、不在者財産管理人の選任や失踪宣告といった制度の活用についてご案内できます。
「不在者財産管理人の選任」と「失踪宣告」による法的解決の流れ
相続人の一人が行方不明である場合、不動産売却や相続手続きを進めるために用いる法的手段として、「不在者財産管理人の選任」と「失踪宣告」があります。それぞれ特色と利用条件が異なるため、対象者に応じた適切な選択が求められます。
| 制度 | 概要 | メリット・注意点 |
|---|---|---|
| 不在者財産管理人の選任 | 家庭裁判所に申し立て、行方不明の相続人に代わり遺産分割協議などを行う代理人を選任する制度です。利害関係人が申し立て可能で、管理人は財産目録の作成や報告義務を負います。申し立てに費用がかかり、管理人の報酬も必要です。 | 行方不明から年数が7年未満でも対応可能。財産の保全が期待できるが、不在者の取り分が法定相続分を下回る協議は家庭裁判所が認めない可能性があります 。 |
| 失踪宣告（普通失踪／特別失踪） | 一定期間行方不明である場合に、家庭裁判所が法律上「死亡」したものとみなす制度です。普通失踪は7年以上行方不明の場合、特別失踪（危難失踪）は戦災・事故等による危難を理由に1年以上行方不明の場合に申し立てられます。 | 相続人を除外して相続を進められ、手続きが簡易になる。発見後に取り消し手続きが可能ですが、その際には現存利益の返還義務が生じます 。 |
判断基準としては、行方不明となってからの期間や、生死不明になった原因（通常か危難か）を判断材料にします。7年未満で戻る可能性が否定できない場合は、不在者財産管理人の制度を利用するのが適切です。一方で、長期間にわたり安定して行方が不明な場合や、失踪宣告の要件（普通失踪：7年以上／危難失踪：危難後1年以上）が満たされている場合は、失踪宣告によって相続手続きを迅速かつ明確に進められます。
追加の手法として「所在不明共有者持分取得制度」と「暫定共有登記」の活用
所有者または共有者が行方不明の場合でも、不動産の売却や名義変更のために裁判所を通じて対応する手段があります。以下の表は、それぞれの制度と適用条件、要点を簡潔にまとめたものです。
| 制度名 | 適用条件 | 主な手続き・効果 |
|---|---|---|
| 所在等不明共有者持分取得制度 | 共有者の氏名または所在が不明、公的調査を尽くした上で利用可能。相続財産であり遺産共有の場合は、相続開始から10年以上経過している必要あり。 | 裁判所に申し立て、公告・供託を経て所在不明の持分を取得し、登記可能。 |
| 所在等不明共有者持分譲渡権限付与制度 | 取得制度と同様。ただし、共有者全員の持分を譲渡する目的でも利用可能。相続開始から10年未満でも制限あり。 | 裁判所が譲渡権を認める。付与後2か月以内に処分（売却など）をしないと効力消失。登記を経て第三者売却が可能。 |
| 暫定共有登記（想定される運用） | 相続登記義務化の期限内対応として、一時的に共有関係を固定し、相続登記を免責する制度（仮称）。 | 現時点で法制度上の明文はなく、行政施策や実務運用で検討中。 |
まず「所在等不明共有者持分取得制度」は、他の共有者が裁判所に申し立てた上で、公告・供託など一定の手続を経て行方不明の共有者の持分を取得できる制度です。手続が完了すると、その人の持分を取得でき、登記申請が可能になります 。ただし、その共有者が相続財産に属し遺産共有の状態にある場合、相続開始から10年経過していないと利用できません 。
次に「所在等不明共有者持分譲渡権限付与制度」は、裁判所から所在不明者の持分について、他の共有者が第三者に譲渡する権限を与えてもらう制度です。これにより、共有者全員が行方不明の場合でも、不動産の売却等の処分が可能になります。ただし、譲渡権限を取得した後2か月以内に処分を行わないと効力が失われるため、迅速な対応が必要です 。
「暫定共有登記」は、法制度としては明文化されていないものの、相続登記の義務化が進行する中で、期限内に相続登記が困難な場合に一時的な共有関係を固定し、法的リスク回避につなげる想定される実務的対応です（正式な制度名称ではありません）。現在、法律上の規定は確認できませんが、相続登記義務化に伴う実務運用として今後の注目点となります。
以上のように、「所在等不明共有者持分取得制度」と「譲渡権限付与制度」は、法的裏付けのある手続として活用でき、不動産の売却や登記手続きを進める上で有効です。一方、「暫定共有登記」は現時点では法的根拠のある制度ではないため、あくまで今後の運用や行政動向の注視が必要です。
まとめ
行方不明の相続人がいる場合の不動産売却は、まず所在調査から始め、調査で見つからないときは法的手段の検討が欠かせません。不在者財産管理人や失踪宣告、さらに近年の制度改正による新たな方法も活用できます。相続登記の義務化で早期対応が重要になっていますので、手続きを先送りせず、確実に進めることが大切です。不安や疑問がある場合は早めにご相談ください。
