大津市の人口動態が気になる方へ！不動産予測と今後の動きも紹介
「今後の大津市の不動産市場は、どのように変化していくのでしょうか？」といった疑問をお持ちの方も多いかもしれません。大津市の不動産動向は、人口や世帯の変化、年齢構成といった“人口動態”と深く関係しています。本記事では、大津市の最新人口データをもとに今後の住宅需要の動きや地価の予測をわかりやすく解説します。将来の住まいや不動産資産を考える上で、知っておきたいポイントが詰まった内容です。
大津市の最新の人口動態分析（現状把握）
まず、2025年1月1日時点の大津市の総人口は約343,600人で、うち男性が約165,273人、女性が約178,327人です。そのうち65歳以上の高齢者は全体の28.0％を占め、3.7人に1人が高齢者という状況です。生産年齢人口（15～64歳）2.2人につき高齢者1人という比率になっており、全国平均の2.1人に比べてわずかに支える側が少ない状況です。
また、出産・子育て世代に該当する20～39歳の人口は約35,038人で、総人口の10.2％を占め全国平均（10.3％）に近い比率となっています。この世代が比較的しっかり存在している点は、不動産需要のベースとしても注目すべき点です。
将来を展望すると、国立社会保障・人口問題研究所の推計では、高齢化率は2025年に27.0％から2030年には30.4％へ上昇。さらに2045年には37.0％、2050年には38.0％に達し、10人に4人が高齢者となる時代が見込まれます。
人口推計によると、2020年を100とした指標で、2025年には100.4、2030年には100.0となり、横ばい傾向が続きます。その後は緩やかに減少し、2035年に99.0、2040年に97.3、2045年に95.2、2050年には92.7へと下がる見通しです。したがって、大津市の人口は今後数十年かけて徐々に減少に転じると予測されます。
以下に、内容をまとめた表を示します。
| 項目 | 2025年 | 2035年 | 2050年 |
|---|---|---|---|
| 高齢化率（65歳以上） | 27.0％ | 32.5〜37.0％予測 | 38.0％予測 |
| 20～39歳の割合 | 約10.2％ | 約9.8～9.1％ | 約8.7％ |
| 人口推移（2020＝100） | 100.4 | 99.0 | 92.7 |
人口動態が不動産需要に与える影響
大津市では、高齢化が進む一方で単身世帯や少人数世帯が増加し、不動産市場にも変化が見られます。
| ポイント | 内容 | 影響 |
|---|---|---|
| 高齢化・単身世帯の増加 | 2025年の高齢者割合は約28.0％で、65歳以上1人に対して生産年齢人口2.2人が支える構造 | バリアフリー対応や利便性重視の小規模住宅・サービス付き住宅の需要増 |
| 世帯数増加と人口横ばい | 2025年1月時点で154,377世帯、10年前から大幅に増加。平均世帯人数は2.2人から2.1人に減少 | 単身・二人世帯向けのコンパクトな住戸や中古リノベ物件の需要が拡大 |
| 若年層の減少傾向 | 20～39歳の女性比率は2025年10.2％、2035年以降は徐々に減少傾向（2045年は9.1％、2050年は8.7％） | ファミリー向け大型物件の需要は緩やかに低下し、一方で子育て支援環境の整備された物件にニーズが集中 |
まず、高齢化の進行によって高齢者一人ひとりを支えるために、住戸にはバリアフリー化や段差解消、家事支援設備など、安全・快適性を重視した住宅のニーズが強まります。そして単身世帯の増加も背景にあり、コンパクトな間取りや管理のしやすさを重視した物件への需要が高まる状況です。
また、人口が横ばいでも世帯数が増加していることから、より小規模な住宅への需要が顕著です。とくに中古住宅のリノベーション需要が高まり、住戸の効率的な活用やコストパフォーマンスを重視する傾向が強まっています。
さらに、若年層の割合が今後減少傾向にあることから、従来のファミリー向けの大型住宅への需要は緩やかに低下しつつあります。ただし、子育て世帯に対しては、通学や買い物の利便性、公園や医療施設の近さなど、生活環境の整った地域でのファミリー向け住宅に一定のニーズは継続する見込みです。
以上のように、大津市の人口動態は不動産ニーズに明確な影響を与えており、物件タイプや対応サービスを見直すことで、今後の集客やサービス展開に資することが期待できます。
予測される不動産市況の動向
2025年時点の大津市における地価は、公示地価平均で約102,639円/㎡（坪単価約339,300円）となっており、前年から約+1.8％上昇しています。ここ数年は連続して上昇傾向を維持しており、安定した市場環境が続いています。さらに、基準地価では平均10万3,244円/㎡（坪34万1,305円）で、公示地価と同様に+2.07％増の上昇となり、市場における一定の堅調さを示しています 。
一方、土地の実勢取引価格（売買実績）を見ると、2024年第1四半期の取引では平均約6万5,560円/㎡（坪21万6,729円）と、公示地価・基準地価を大幅に下回っており、約36.5％の価格差が存在しています。このギャップは、実際の取引が必ずしも公的価格に連動しないことを示す重要な指標です 。
交通利便性や環境の良いエリアでは特に地価上昇が顕著です。例えば、大津駅周辺では坪単価約61.0万円（㎡当たり18万4,442円）、前年比+2.46％で上昇しており、中心市街地の資産性の高さがうかがえます 。
今後も、人口動態として高齢化や単身世帯の増加が進行する中、郊外や駅近の利便性高い地域は需要を支えつつ安定した価格を形成し続ける傾向が予想されます。一方で、駅から距離があり、居住ニーズが薄れる地域では地価上昇が限定的、あるいは緩やかな下落傾向になる可能性も否めません。とくに公示地価と実勢価格の乖離が今後も維持されるなら、投資リスクや資産価値の見極めが重要になる見通しです。
| 要素 | 状況・予測 | 影響 |
|---|---|---|
| 公示・基準地価の上昇 | 数年間、+1〜2％の安定上昇 | 市場の信頼性、資産価値の基礎を支える |
| 実勢価格との乖離 | 実取引価格は公示価格より約36％低い | 取引時の価格判断に慎重さが必要 |
| 立地特性による差 | 駅近・環境良好エリアは上昇継続 | 選定エリアで資産価値の確保が可能 |
自社不動産サービスへつなげる入口としての展開策（問い合わせ誘導のために）
大津市の人口動態に基づき、今後ますます進行する少子高齢化や単身世帯の増加に対応した住まい方ニーズの変化が顕著です。例えば、高齢者の割合は2030年には30.4％、2050年には38.0％へと上昇し、支える側の生産年齢人口とのバランスが縮まると予測されています。また世帯数は増加傾向にあり、2025年には世帯数が154,377世帯、平均世帯人数は2.2人と、今後も単身や二人暮らし世帯が中心となる構造になる見通しです。こうした背景を踏まえ、高齢者向けのバリアフリー対応住宅、コンパクトな間取りの新築・リノベーション提案、二世帯住宅やシェア型住居など、多様な住まい方に柔軟に対応するサービスを提案できます。
| 展開策 | 概要 | 期待される効果 |
|---|---|---|
| 高齢者向けサポート付き住宅提案 | バリアフリー設備、見守りサービス導入など高齢者の安心住まいを提供 | 問い合わせ増加・安心感による契約率向上 |
| 単身・二人世帯向けコンパクト物件の紹介 | 効率的な間取りや設備充実の物件提案で利便性重視の層に対応 | 若年層・ファミリー層からの関心喚起 |
| オンライン相談窓口強化 | チャットや予約フォームで気軽に相談できる導線を整備 | 問い合わせハードル低下・リード獲得増加 |
さらに、今後のニーズに対応するために、以下の導線づくりを意図的に設計します。まずは、ウェブサイト上に「高齢者向け」「単身者向け」「ファミリー向け」といったカテゴリ別のバナーを設け、それぞれに応じた住まい情報ページへの誘導を明示します。そこに「無料相談」「資料請求」「現地見学予約」など具体的な行動を促すボタンを設置し、潜在顧客が自然に問い合わせできる導線を構築します。
最後に、自社が提供できるサポート体制を明確に提示します。例えば、住まい方に応じたライフプラン提案（リフォーム、税務支援、介護導入など）や、地域の福祉・医療・交通制度に関する情報提供、さらにはオンライン・オフラインを組み合わせた相談体制（平日夜や土日対応）を整備することで、安心して相談できる信頼感を醸成します。このように、大津市の人口構造の変化を踏まえたサービス提案と導線設計により、効果的に問い合わせにつながる入口を強化できます。
まとめ
大津市の人口動態から見える不動産市場の変化には、少子高齢化や単身世帯増加といった特徴が色濃く表れています。これにより、住宅ニーズは多様化し、今後は世帯構成の変化や若年層の割合による影響も注視する必要があります。不動産価格や住まい方も時代に合わせて変化していくため、将来の安心や暮らしやすさを考えた選択が一層重要となります。当社では、これからの大津市の動向をふまえたご提案やサポート体制を整え、安心してご相談いただける環境づくりを進めています。
