滋賀県南部でマンション建設ラッシュが続く理由は？地価や需要の変化を詳しく解説

滋賀県南部における地価上昇とマンション需要

近年、滋賀県南部（大津市・草津市・守山市・栗東市・野洲市など）では、住宅地・商業地共に継続的な地価上昇が確認されています。2025年公示地価では、住宅地が17年ぶりに上昇に転じ、商業地も3年連続で拡大傾向にある点は見逃せません。とくにJR主要駅徒歩圏内の交通利便性の高いエリアでの地価上昇が著しいです。例えば、大津市梅林、大津市青山、守山市勝部周辺では上昇幅が特に顕著です。こうした背景には、住み替え需要の増加や再開発による魅力向上が寄与しています。現状として、滋賀南部地域は地価上昇とマンション需要が明確に連動していることが強く示されています。

まず、国土交通省の公示地価（2025年1月1日時点）では、県南部5市（大津・草津・守山・栗東・野洲）の住宅地・商業地が上昇に寄与し、県全体では全用途平均が前年比＋1.0％と2年連続でプラスに転じています。住宅地も＋0.4％で17年ぶりに上昇に転じたことから、住み替え需要が南部都市へ波及していることがうかがえます 。

また、2024年1月の公示地価発表では、京都市内のマンション価格高騰が「染み出し需要」として南部の地価を押し上げる一因となっており、大津市や草津市などのJR主要駅周辺では住宅地の上昇幅が拡大しています 。

さらに、南部各都市の地価上昇率（2015〜2025年）を見ると、草津市は＋31.9％と県内トップ、大津市15.5％、守山市17.7％、栗東市15.5％、野洲市16.3％といずれも大幅上昇を示しています。これは、新快速など沿線の交通利便性や再開発の進展、大学など教育機関の集積、京阪神の住宅価格を逃れる受け皿としてのニーズ増加が重なっている結果です 。

京都圏からの「染み出し需要」が南部を後押し

近年、京都市内では新築・中古を問わずマンション価格の高騰が顕著です。たとえば、京都市東山区や中京区では㎡単価が150万円を超えるエリアもあり、他地域と比べて住宅コストが非常に高い状況となっています。この価格上昇を背景に、価格や広さで優位性のある滋賀県南部へと購入層が関心を移しつつあります。

実際、国土交通省の公示地価によると、滋賀県南部（大津市、草津市、栗東市、守山市、野洲市など）では住宅地・商業地ともに価格上昇が顕著で、公示地価が16年ぶりにプラスに転じた要因の一つに「京都のマンション高騰による染み出し需要」が挙げられています。

また、基準地価に関する報道では、滋賀南部のマンション購入者のうち、約3割が京都など他県からの移住者であるとされており、県外からの需要の高さが見て取れます。

以下の表は、南部地域における「購入者の出身地域別傾向」や「人気上昇の理由」を整理したものです。

こうした価格・環境での優位性から、滋賀県南部は京都圏の購買層にとって魅力的な選択肢となり、「染み出し需要」がマンション建設ラッシュを後押ししている背景が明らかです。

コストパフォーマンスの高さと生活環境の魅力

滋賀県南部のマンション建設ラッシュが続く背景には、京都と比較した際の「価格の抑制」と「広さの確保」が可能なコストパフォーマンスの高さがあります。京都市では新築マンションの平米単価が東山区で173万円、中京区で162万円と高騰していますが、滋賀県南部では同様の価格帯に達していないため、比較的ゆとりある住空間を求める層にとって魅力的です 。

加えて、滋賀県南部、特に琵琶湖周辺では自然環境が豊かで、子育て世帯にとって生活の質が高い点が支持されています。琵琶湖をはじめとした自然との適度な距離感は、都市的利便性を保ちながらも、暮らしに安らぎを求める人々に好まれています 。

さらに、滋賀県では「子育て応援住宅」として、保育園・小学校・公園などへのアクセスや、対面キッチン・キッズルームなど子育てに配慮した共用部の充実など、ハード・ソフト両面での支援環境が整備されています。こうした住環境の整備も、子育て世帯からの評価に繋がっています 。

以下に、コストパフォーマンスと生活環境に関する比較のポイントを表形式でまとめます（項目は代表的な3つに絞っています）：

このように、滋賀県南部では価格・広さ・子育て環境の三拍子が揃っており、特に子育て世帯にとっての魅力が高まっています。今後もマンション需要の継続が期待できるエリアと言えます。

地価上昇とマンション建設ラッシュの見通し

滋賀県南部では引き続き地価の堅調な上昇が見込まれ、マンション建設ラッシュの追い風となる見通しです。まず、2025年1月時点の公示地価で草津市が県内トップとなり、前年比6.08%の上昇を記録しています。大津市や守山市といった南部の主要都市も高い地価を維持しており、交通利便性の高さが地価を押し上げています。これらの地価上昇は今後も安定的に続く可能性が高いです。

また、土地価格の長期的な推移に関する分析では、南部エリア（草津・大津・守山・栗東・野洲）において、今後10年間で+10～+20%の緩やかな上昇が予測されています。再開発や教育・医療インフラの整備、京阪神圏に対する住宅の代替需要といった要因から、県内南部の優位性は当面維持される見込みです。

このような地価動向から、マンション供給の継続性も期待できる状況です。鉄道駅周辺や再開発エリアでは、引き続き分譲マンションへの投資が続く可能性があります。予測される需要の持続性を踏まえると、南部エリアにおけるマンション建設ラッシュは今後もしばらく続くと推察されます。

以下に、地価と将来見通しをまとめた表を示します。

これらの状況を踏まえ、弊社では滋賀県南部におけるマンション建設動向や地価トレンドに関心をお持ちの方に向けて、最新のエリア情報や建設予定情報を個別にご案内しております。マンション購入や投資をご検討の際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

まとめ

滋賀県南部では地価上昇とともに、大型マンションの建設ラッシュが続いています。京都圏からの需要流入や交通利便性の高さ、広さや価格のバランス、豊かな自然環境と子育て支援がその人気を支えています。今後も南部地域のマンション市場は、住み替えニーズの高まりとともに活発な動きを見せ続けるでしょう。住まいや暮らしに関するご相談は、お気軽に当社までお問い合わせください。